7月20日消息，“2019中國資産管理年會”在上海召開，本次年會的主題爲“金融供給側結構性改革與高質量發展”，中建投信托總經理譚碩出席“不動産基金主題論壇”并發表主題爲《不動産信托的轉型三方向》演講。

　　譚碩表示，現在不動産信托占到整個信托業管理規模的12%左右，如果看底層資産還要高于這個比例，已成爲信托業行業非常重要的基礎資産。而展望不動産信托的未來，地産股權投資、資産證券化和不動産基金都将是重要的發展方向。

　　以下爲演講全文：

　　謝謝主辦方，謝謝鄧總和鄒總的邀請。這幾天信托處于高光時刻，但是我們還是要來展望不動産信托的未來。

　　今年是中國信托行業發展的40周年，發展最快的就是07年到現在的10年左右。07年當時管理規模不到1萬億，到目前的20多萬億，發展的速度是比較快的。我們看到現在房地産的不動産信托占到了整個管理規模的12%左右。如果看底層資産應該高于這個比例，已經成爲了中國信托業行業資産管理非常重要的領域和基礎資産。

　　不動産信托的增長、發展正好和中國城鎮化高速發展一緻。中國的房地産不動産信托很好地支持了中國的城鎮化發展。但是從目前的不動産信托現狀來看，概括起來應該是幾個特點：一是“兩多兩少”，投向單個的具體項目比較多，具有非常強的項目融資特點，投向多個項目的基金化運作比較少。另外我們的基礎資産住宅是比較多的，特别是增量的住宅比較多，投向商業以及其他多業态是比較少的。當然不動産信托下一步的發展，我們認爲當前的市場會發生一些比較大的變化，一是不動産存量是非常大的，據不完整統計，不動産存量達180萬億，從業态上來講涵蓋了現在的消費、數據中心等等。大量的存量不動産都需要金融服務。

　　二是去杠杆。防範金融風險是非常長期的過程，将對金融機構的行爲産生長期的影響。這也是我們今後非常長一段時間在不動産信托上宏觀環境的變化。

　　三是信托行業的轉型發展。這是很有意思的話題。剛才王理事長從經濟學的角度已經推演了今後十年，甚至更長的時間。金融資産快速增長推演了非常大的發展趨勢，信托行業也一樣。昨天信托登記公司已經出台了信托收益權帳戶的實施細則，這是我們這個行業非常基礎的制度，但是影響是非常大的，它将意味着通過一段時間的建設，今後的信托不再是一個非标産品，可能會成爲被監管層認可的證券。如果信托行業的基礎資産成爲了一個可以流通的證券，我們目前以融資信托爲主的不動産信托将發生非常大的變化。這也是下一步不動産信托發展過程中非常大的制度變化。監管層不斷地推行這樣的變化，從非标到标準，從間接融資到直接融資的轉變。

　　作爲中建投信托來講這幾年也做了一些探索，主要是在這幾個方面：

　　一是地産的股權投資方面。這些年我們和保利、招商比較好的合作夥伴進行合作，最近我們也和朗詩進行這方面的探索。

　　二是資産證券方向是非常明确的。這幾年我們在ABN的業務上也跟很多的合作夥伴進行共同的推動。這裏邊的基礎資産除了酒店還有一些長租公寓，還有一些産業地産。

　　三是不動産基金。這幾年我們和很多優秀的不動産管理人一塊合作了一些産品。最近我們跟青杉資本也正在合作準備。

　　從我們近幾年的探索情況來看不動産信托的轉型除了監管層基礎的制度建設來講，信托公司的能力建設是非常重要的。從我們的體會來講有四個方面：

　　1、人才，目前不動産信托的發展和轉型需要産業屬性和金融屬性融合的專業團隊。在這方面鄒總的平安不動産是我們整個行業的典範，他們的産業屬性是比較強的。同時他們的金融也是很強的。

　　2、資産的管理能力和獲取能力。王理事長講以未來現金流爲基礎資産的所謂收益權資産确實在主動管理、風險識别、篩選模型方面需要一些獨到的認識。

　　3、财富。能夠實現多元化的自薦配置，需要不同的資金和資産的撮合能力。

　　4、投後管理。不動産信托融資信托主要取決于主體，如果今後主要以收益權、證券化的形式管理資産的話，投後管理是非常重要的。這也是我們這幾年的探索過程中的體會，特别是資産處置的能力已經成爲資産管理機構非常重要的一部分了。

　　這幾年的探索我們最大的體會就是中國的不動産市場可能會保持20萬億左右，非常好的，非常大的市場。在這個市場裏邊需要金融和産業不斷地融合，包括金融行業内相互的配合和支持，我們共同把這個市場做大做強。

　　謝謝大家！